[부린이 탈출] 경매 공매 차이, 초보자도 100% 이해하는 개념 완벽 정리

부동산에 관심 없으신 분이라도 '경매'와 '공매'라는 두 단어는 한번 쯤 들어보셨을거라고 생각합니다.

이 두가지 제도를 이용하면, 시세보다 수천만원에서 수억원까지도 싸게 부동산을 살 수 있더던데, 나도 한번 알아볼까? 하는 생각, 여러분은 혹시 안해보셨나요? 저는 이런생각을 하다가 법원 사이트를 열어본 경험이 있는데요. 하지만 막상 법원 경매 사이트나 온비드에 접속하는 순간, '말소기준권리', '인수', '명도' 같이 낯선 용어들과, 막연한 두려움에 마음을 접었던 기억이 있습니다.

 

부동산 공부를 처음 시작하는 '부린이' 시절에는 무엇이 경매고 무엇이 공매인지, 나에게 더 유리한 방법은 무엇인지 구별하는 것조차 쉽지 않습니다. 그래서 오늘은 경매와 공매의 핵심 개념부터 어떻게 계산해야하는지까지 공부해보고 최소한 부동산 시장에서 손해 보지 않는 기본개념을 알아볼까 합니다.

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1. 경매와 공매의 개념 

경매와 공매는 물건을 싸게 살 수 있는 대표적인 방법이지만, 그 출발점과 운영 주체가 완전히 다릅니다. 이 두 개념을 가장 직관적이고 쉬운 방법으로 나누어 설명해 드리겠습니다.

① 사전적 정의

• 경매 (민사경매): 채무자(돈을 빌린 사람)가 채권자(돈을 빌려준 은행이나 개인)에게 돈을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원에 신청하여 법원이 주도하여 압류한 재산을 공개 매각하는 절차입니다. 주로 민사집행법에 의거해 진행됩니다.
• 공매 (공공매각): 국가기관이나 지방자치단체, 공기업 등 공공기관이 주체가 되어 자산을 공개 매각하는 절차입니다. 가장 대표적인 것이 세금을 내지 않아 국세청이나 지자체가 압류한 재산을 자산관리공사(KAMCO)를 통해 매각하는 '압류재산 공매'입니다.

② 부동산 초보자를 위한 쉬운 비유

이해를 돕기 위해 학교 생활에 비유해 보겠습니다.

• 경매는 '반 친구들 간의 돈 싸움에 담임선생님이 개입한 상황'입니다. 철수가 영희에게 돈을 빌려 가고 안 갚자, 영희가 담임선생님(법원)에게 하소연합니다. 선생님은 철수의 가방을 빼앗아 학급 아이들에게 공개적으로 팔아서(경매) 그 돈으로 영희의 빚을 갚아줍니다.
• 공매는 '교칙 위반으로 학생부장 선생님에게 물건을 압수당한 상황'입니다. 민수가 학교에 내야 할 급식비나 회비(세금)를 계속 내지 않자, 학생부장 선생님(국세청/자산관리공사)이 민수의 자전거를 압수합니다. 그리고 학교 홈페이지(온비드)에 공고를 올려 다른 학생들에게 팔아 그 돈으로 미납금을 충당합니다.

③ 실전 매뉴얼 및 매각 절차

실제 부동산 시장에서 두 제도를 이용할 때, 기본적으로 진행되는 매각절차를 알아보겠습니다.

 

[경매의 매각절차]

1. 물건 검색 및 권리분석: 법원 경매정보 홈페이지나 사설 경매 사이트를 통해 물건의 등기부등본을 확인하고, 낙찰자가 추가로 물어줘야 하는 돈(인수 권리)이 있는지 확인합니다.
2. 법원 현장 입찰: 경매는 원칙적으로 해당 법원에 직접 평일 오전 중으로 방문하여 입찰표를 작성하고, 최저매각가격의 10%를 입찰보증금(수표 1장)으로 현장 제출해야 합니다.
3. 낙찰 및 대금 지급: 최고가 입찰금액을 적어 매수신인으로 선정되면 법원이 매각 허가 결정을 내리고, 약 한 달의 기한 내에 나머지 잔금을 납부합니다. 이때 잔금대출(경락잔금대출)을 활용할 수 있습니다.
4. 명도 소송 및 인도명령: 경매의 가장 큰 특징은 집을 점유하고 있는 사람을 내보내는 '명도' 책임이 낙찰자에게 있다는 점입니다. 다행히 경매는 법원에 '인도명령'을 신청할 수 있어 비교적 빠르고 강제적인 집행이 가능합니다.

[공매의 매각절차]

1. 온비드 회원가입 및 공동인증서 등록: 공매가 경매와 다른 큰 차이점 중 하나는 법원에 직접 갈 필요가 없다는 것 입니다. 한국자산관리공사가 운영하는 인터넷 공매 시스템인 '온비드(Onbid)'를 통해 모든 과정이 비대면으로 이루어집니다.
2. 인터넷 입찰: 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 지정된 기간 내에 인터넷으로 입찰 금액을 입력하고, 입찰보증금을 가상계좌로 이체하면 됩니다.
3. 명도 책임 (낙찰자 본인 부담): 공매는 경매와 달리 '인도명령' 제도가 없습니다. 만약 전 소유자나 임차인이 집을 비워주지 않는다면, 처음부터 '명도소송'을 제기해야 하기때문에, 곤란한 상황이 생길 가능성이 경매에 비해 높은 편입니다.

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2. 예시 상황 및 계산법

경매나 공매로 부동산을 취득할 때는 단순히 낙찰가만 생각해서는 안 되는데요. 낙찰 후 취득세등 납부해야 할 세금과, 등기등에 필요할 수 있는 법무사비용, 기타 부수비용 등을 추가적으로 고려해야 합니다. 

이런 비용 총액을 고려한 후 비용 중에 내가 동원할 수 있는 현금과 대출 활용부분을 나눠서 계산해야 보증금을 몰수당하는 실수를 막을 수 있습니다.

[가상 상황 예시]

• 대상 물건: 서울 소재 아파트 (감정가 5억 원)
• 유찰 상황: 경매에서 1회 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 80%인 4억 원으로 다운된 상태
• 투자자 조건: 연봉 4,000만 원인 무주택자 부린이 A씨
• 입찰 및 낙찰 예상가: A씨는 경쟁을 뚫기 위해 4억 2,000만 원에 입찰하여 낙찰받았다고 가정

 

A씨가 이 아파트를 최종적으로 내 손에 넣기까지 필요한 구체적인 자금 계산 과정은 다음과 같습니다.

① 필요 보증금 계산

경매에서 입찰할 때 가장 먼저 준비해야 하는 현금입니다. 간혹 내가 쓸 금액(4억 2,000만 원)의 10%로 오해하시는 분들이 있으나, 보증금은 당해 회차 '최저매각가격'의 10%입니다.

• 최저매각가격: 400,000,000원
• 필요 입찰보증금: 400,000,000 X 10% = 40,000,000원 (4천만 원 수표 한 장 준비)

② 경락잔금대출 및 사용 가능 현금 계산

무주택자의 경우 비규제지역 기준으로 낙찰가의 최대 70%~80%까지 대출이 가능하지만, 개인의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 내에서 제한됩니다. 연봉 4,000만 원인 A씨의 DSR 40% 기준 대출 가능 금액을 약 3억 원으로 산정해 보겠습니다.

• 최종 낙찰가: 420,000,000원
• 경락잔금대출 승인 금액: 300,000,000원
• 필요 현금 잔금: 420,000,000원 - 300,000,000원 = 120,000,000원
• 즉, A씨는 기존에 냈던 보증금 4,000만 원을 제외하고 추가로 8,000만 원의 순수 현금이 더 있어야 잔금을 치를 수 있습니다.

③ 취득세 및 부대비용 계산

부동산을 취득하면 나라에 각종 세금을 내야 합니다. 낙찰가 4억 2,000만 원은 6억 원 이하 주택이므로 취득세율 1%가 적용됩니다.

• 취득세: 420,000,000원 X 1% = 4,200,000원
• 지방교육세: 4,200,000원 X 10% = 420,000원
• 등기 수수료 및 법무사 비용, 채권 매입 등 부대비용: 약 1,000,000원
• 최종 소요 비용 요약: A씨가 이 아파트를 안전하게 인도받기 위해 필요한 총 현금은 보증금 및 잔금 1억 2,000만 원 + 부대비용 약 562만 원 = 총 1억 2,562만 원이 됩니다.

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3. 헷갈리는 유사 용어 완벽 비교

부동산 법원 경매와 자산관리공사 공매는 많은 부분이 닮아 있어 베테랑 투자자들도 혼동하기 쉽다고 합니다.

저와 같은 부린이들이 쉽게 두 개념의 차이점을 파악할 수 있도록 표로 정리해보겠습니다.

구분 항목	법원 경매 (민사집행)	캠코 공매 (압류재산 기준)
근거 법령	민사집행법	국세징수법, 지방세징수법 등
집행 기관	관할 지방법원	한국자산관리공사 (KAMCO)
입찰 방법	기일 입찰 (법원 현장 방문 필수)	기간 입찰 (인터넷 '온비드' 이용)
입찰 기간	정해진 당일 기일 내 (보통 1~2시간)	월요일 10:00 ~ 수요일 17:00 (3일간)
입찰 보증금	최저매각가격의 10%	내가 제출하는 입찰가격의 10%
유찰 시 저감률	한 번 유찰 시 20% ~ 30% 다운	한 번 유찰 시 10% 다운 (최대 50%까지)
대금 납부 기한	매각허가결정 후 지정된 날까지 (약 1개월)	매각결정 후 30일~60일 이내
명도 방식	인도명령 제도 있음 (비교적 쉽고 빠름)	인도명령 제도 없음 (명도소송만 가능)

 

위의 표를 보시면 입찰 보증금을 산정하는 기준부터 큰 차이가 있는데요. 경매는 최저가의 10%이지만, 공매는 내가 쓰고자 하는 입찰가의 10%를 내야 하므로 온비드 입찰 시 금액을 잘못 입력하면 보증금 부족으로 입찰 자체가 무효 처리될 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

경매와 공매 완벽정리

 

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오늘 공부한 경매와 공매 두 개념의 핵심내용을 정리하자면, 경매는 채무 관계 해결을 위해 법원에서 직접 대면으로 진행하는 매각 절차이고, 공매는 미납 세금 등을 징수하기 위해 자산관리공사가 인터넷(온비드)을 통해 진행하는 매각 절차입니다.

 

경매와 공매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있어 잘 활용하면 너무 훌륭한 방법이지만, 권리분석을 미숙하게 하거나, 명도 과정의 어려움으로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

 

그럼, 오늘도 제 블로그를 통해 부동산을 공부하시는 모든 구독자 분들이 투자에 성공하는 그 날을 기원하며, 오늘 공부도 완-슈!

모두들 내일 더 행복해지세요!